|
Najważniejsze dokumenty
-
Kodeks Cywilny – ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. (z późniejszymi zmianami)
-
Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (z późniejszymi zmianami)
-
Prawo zamówień publicznych – ustawa z dnia 29 stycznia 2004 r. (z późniejszymi zmianami)
-
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (z późniejszymi zmianami)
-
Ustawa o rachunkowości z dnia 19 listopada 1994 (z późniejszymi zmianami)
-
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Wydanie ósme poszerzone, Warszawa, czerwiec 2004r.
Rzeczoznawca majątkowy
Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Prawa geodezyjnego i kartograficznego.
Rzeczoznawca majątkowy ma prawo do określania wartości nieruchomości, maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, a także praw do nieruchomości oraz szkód lub nakładów dotyczących nieruchomości.
Opinię o wartości mienia rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności związanych z określaniem wartości nieruchomości:
a) zgodnie z przepisami prawa
b) stosownie do zasad wynikających ze Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych
c) z zachowaniem reguł, określonych w Kodeksie Etyki Zawodowej
d) przy zachowaniu szczególnej staranności właściwej ze względu na zawodowy charakter jego czynności
e) w sposób obiektywny i niezależny
Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany wykorzystywać udostępnione dane z
zachowaniem zasady poufności. Udostępnianie tych danych osobom trzecim może mieć miejsce tylko wówczas, gdy przepis prawa tego wymaga, jeżeli zada tego sąd lub inny właściwy organ.
Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem wyceny nieruchomości.
Operat szacunkowy
Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej.
Co może być przedmiotem wyceny, czyli podział mienia
-
-
-
Środki trwałe, np. maszyny, urządzenia, środki transportu
-
Nieruchomości
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Podział nieruchomości:
-
gruntowe niezabudowane i zabudowane (przykładowo – zabudowane budynkami o charakterze komercyjnym, mieszkalnym, przemysłowym, gospodarczym)
-
rolne
-
leśne
-
lokalowe
-
budynkowe
Przedsiębiorstwa
Przedsiębiorstwo, jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, obejmuje wszystko, co wchodzi w jego skład, w szczególności:
-
firmę (nazwę), znaki towarowe i inne oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo
-
księgi handlowe,
-
nieruchomości i ruchomości należące do przedsiębiorstwa, w tym produkty i materiały,
-
patenty, wzory użytkowe i zdobnicze,
-
zobowiązania i obciążenia, związane z prowadzeniem przedsiębiorstwa,
-
prawa wynikające z najmu i dzierżawy lokali zajmowanych przez przedsiębiorstwo.
Prawa
Przez wartości niematerialne i prawne rozumie się nabyte przez jednostkę prawa majątkowe nadające się do gospodarczego wykorzystania, a w szczególności:
-
prawo użytkowania wieczystego
-
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
-
prawa autorskie
-
prawa do projektów, wynalazków, patentów, znaków towarowych, licencji
-
programy komputerowe
-
goodwill przedsiębiorstwa (dobra reputacja na rynku)
-
koszty organizacji poniesionych przy założeniu lub rozszerzeniu spółki akcyjnej
Cele wyceny
-
Sprzedaż nieruchomości
-
Zabezpieczenie kredytu
-
Ubezpieczenie nieruchomości
-
Sprzedaż przedsiębiorstw i ich części
-
Przekształcenia własnościowe przedsiębiorstw
-
Sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe
-
Aport do spółki
-
Wprowadzenie spółki do obrotu giełdowego
-
Opłaty za użytkowanie wieczyste i trwały zarząd
-
Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości
-
Ustalanie opłat adiacenckich
-
Uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych oraz spółdzielni
-
Zmiana wartości nieruchomości wynikająca z jej funkcji w planie
-
Ustalenie podatku z tytułu sprzedaży i zamiany nieruchomości
-
Ustalenie podatku od spadków i darowizn
-
Opłaty wynikające z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
-
Zwrot nakładów poniesionych na nieruchomość
-
Sprzedaż rzeczy ruchomych
-
Zastaw na rzeczach ruchomych
Przedstawione cele wyceny różnych rodzajów mienia dotyczą najczęściej spotykanych przypadków. Nie wyczerpują oczywiście wszystkich sytuacji, w których możliwe i potrzebne jest określanie wartości mienia.
Rodzaje wartości
W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej
2) określenia wartości odtworzeniowej
3) ustalenia wartości katastralnej
Wartość rynkowa
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.
Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
-
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
-
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wartość katastralna
Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.
Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
|
)
)
)
drukuj 
